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关于业委会建设的设想

 

  业委会是和谐小区的保证。《名门世家》小区比较大,又是集民居、公寓、商区于一体的复杂大群体,尤其需要一个公正无私、一心为业主谋福祉的业委会来进行管理。尽管我国有物权法、物业管理条例等一系列法律法规,但在小区物业管理方面仍然矛盾层出不穷。很多小区千辛万苦选出的业委会,结果备案不了,成为非法机构。也有的业委会不作为,谋私利,导致业主与业委会对立而对簿公堂。我们名门世家小区千万不能出现这样的情况,所以在业委会筹建初期,就需要全体业主积极参与,出谋划策,为建设和谐小区打好基础。

      有三点需要全体业主参与谋划:

      一、筹建业委会要合法,争取做到一步到位。

       1、一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。名门世家有民居、公寓和商区,其中民居和公寓由一家物业公司管理,商区星都汇另外一家物业管理。但这三部分公共设施一体,特别是供水、供电、消防等都不可分割,因此只能是一个物业管理区域,只能成立一个业委会。至于两家物业公司问题,今后由业委会和业主来整合或决定谁去谁留。

      2、具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。交付使用的面积计算依据是业主已收房,交了物业费。至于是否住人,是否装修、是否闲置都不是问题。顺便提示,没签收的房、闲置的房,国家规定物业或开发商有权从发出通知交房后的适当时间起计收物业费。

      3、符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请;业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数,其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。记得一定要街道办事处的代表担任筹备组的组长。很多小区的业委会不能备案,就是因为这个程序不合法的问题。

      4、业委会是由业主大会选举产生的,不是随便由部分业主私自投票产生。业委会成员必须是业主本人,不能委托家人或他人代理。

      开发商和物业公司不一定都会积极配合业主成立业委会,他们是企业,在政府和地方有很大影响力和强势的社会关系。作为弱势群体的业主,如果程序不合法或自选业委会,会受到干预而备不了案。

      二、业主大会可以设立业主监督委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。名门世家业委会也需要监督机制,建议成立业主代表小组行使监委会职责。叫业主代表而不叫监委会,是业主代表更能亲民、更能避免对业委会干预过多。业主代表小组的正副组长列席业委会会议,无表决权。业主代表为业委会选举计票监督人。业主代表小组每年听取一次业委会工作汇报,有权对业委会正副主任或委员发起罢免弹劾程序(每届只能发起一次罢免)。罢免弹劾须通过三分之二的业主投票通过才能生效。罢免弹劾生效后,业委会必须进行缺额补选或增选。业委会拒绝不作为的,业主代表组可以召开临时业主大会,进行业委会改选或提前换届选举。业主代表小组是业主大会筹备组成员(因业委会候选人不具有筹备组成员资格)。

      三、首届业委会和业主代表候选人规划 首届业委会和业主代表候选人名额按楼栋分配。1、2、3、5、6、7为标准楼栋,由楼栋业主选举推选业委会候选人和业主代表各一名。8、9、10栋(10栋为公寓)的户数和建筑面积是标准楼栋的两倍或两倍以上,分别选举推选业委会候选人和业主代表各2名。11栋(星都汇)参照标准楼栋选举推选业委会候选人和业主代表各一名。合计业委会候选人13名,经在本栏目公示七天无异议后,提交业主大会进行记名等额选举。各楼栋推选的业主代表共13名,不再需要大会选举,直接成立业主代表小组,并组内推选出正副组长。

     

       

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